El principio de buena fe pública registral y la inseguridad jurídica que brinda frente al mercado inmobiliario; a propósito de la modificación del artículo 2014 Código Civil

• Autor: Araneda Azabache, Candy Elizabeth
• Formato: tesis de maestría
• Fecha de Publicación: 2025
• Institución: Pontificia Universidad Católica del Perú
• Repositorio: PUCP-Tesis
• Lenguaje: español
• OAI Identifier: oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/32118
• Enlace del recurso: http://hdl.handle.net/20.500.12404/32118
• Nivel de acceso: acceso embargado
• Materia: Derecho civil--Legislación--Perú; Derecho registral--Legislación--Perú; Buena fe (Derecho); Registro de propiedad--Perú; https://purl.org/pe-repo/ocde/ford#5.05.01

La presente investigación cuestiona la aplicación automática del artículo 2014 del Código Civil en casos de falsificación o suplantación de identidad, ya que el propietario legítimo nunca manifestó su voluntad en la transferencia. Proteger al tercero bajo estas circunstancias implica legitimar adquisiciones fraudulentas y vulnerar los derechos constitucionales del verdadero titular. En efecto, el mercado inmobiliario peruano enfrenta una grave tensión jurídica derivada de la aplicación de este artículo, modificado por la Ley N.º 30313. Esta norma privilegia la protección del tercero adquirente de buena fe con título inscrito, incluso en situaciones donde el acto jurídico se sustenta en falsificación documental o suplantación de identidad. Ello genera una colisión evidente con el derecho constitucional de propiedad, reconocido como inviolable por el artículo 70 de la Constitución. En los casos de fraude, el verdadero propietario nunca expuso su derecho ni exteriorizó su voluntad para transferirlo; sin embargo, el sistema registral lo despoja de su bien amparándose en una ficción de buena fe que protege al tercero. De esta manera, la norma que buscaba dotar de seguridad al tráfico inmobiliario ha terminado generando inseguridad jurídica, debilitando la confianza ciudadana en el registro como garantía de certeza. Los casos emblemáticos difundidos en los últimos años —como el de la red de Rodolfo Orellana, las transferencias fraudulentas en Chorrillos o el uso de poderes post mórtem— evidencian cómo el principio de fe pública registral ha sido instrumentalizado para legitimar despojos y estafas inmobiliarias millonarias. Estos hechos han puesto en jaque no solo al sistema registral, sino también al notariado, cuya labor preventiva se muestra insuficiente. En consecuencia, la realidad problemática consiste en que el artículo 2014, en su configuración actual, no resuelve la inseguridad jurídica del mercado inmobiliario, sino que la profundiza al proteger adquisiciones fraudulentas. Esto genera un escenario de desprotección fáctica y normativa del propietario legítimo, deteriora la confianza en la institucionalidad registral y exige una reforma orientada a equilibrar la seguridad estática y dinámica mediante directrices legales y mecanismos tecnológicos más eficientes.