Viabilidad de un proyecto inmobiliario: “Residencial Los Pinos” en la ciudad de Huaraz

• Autores: Anaya Colonia, Sheylla Mercedes, Cabanillas Jaimes, Wilfredo Alejandro, Salinas Fernandez, Felismero
• Formato: tesis de maestría
• Fecha de Publicación: 2025
• Institución: Pontificia Universidad Católica del Perú
• Repositorio: PUCP-Tesis
• Lenguaje: español
• OAI Identifier: oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/33392
• Enlace del recurso: http://hdl.handle.net/20.500.12404/33392
• Nivel de acceso: acceso abierto
• Materia: Multifamiliares--Planificación--Perú--Huaraz (Áncash : Provincia); Construcción sostenible; Edificios--Diseño y construcción; Administración de proyectos; https://purl.org/pe-repo/ocde/ford#5.02.04

El proyecto inmobiliario “Residencial Los Pinos” consiste en un conjunto multifamiliar ubicado en la zona de El Pinar, distrito de Independencia, Huaraz. Se desarrolla sobre un terreno de 3,410.34 m2 e incorpora 72 departamentos distribuidos en tres torres de seis niveles, con cinco tipologías de 1, 2 y 3 dormitorios que abarcan áreas entre 53.26 m2 y 85.66 m2. El proyecto integra 36 estacionamientos, áreas verdes y zonas de esparcimiento, diferenciándose de la oferta local por su mayor funcionalidad, formalidad y calidad constructiva. El diseño arquitectónico incorpora criterios de ecoeficiencia y soluciones bioclimáticas (ventilación cruzada, iluminación natural y materiales eficientes), lo que permite su postulación al Bono Mivivienda Verde, generando ahorros operativos y mejores condiciones de financiamiento para los compradores. El análisis de mercado confirma una demanda insatisfecha en los estratos socioeconómicos AB, conformada por hogares que buscan vivienda formal, segura y moderna. Los estudios disponibles evidencian una alta intención de compra mediante crédito hipotecario, así como la preferencia por proyectos con estacionamientos, áreas comunes y atributos sostenibles. La competencia directa presenta limitaciones relevantes —falta de estacionamientos, ausencia de áreas comunes y carencia de formalidad técnico legal— que restringen su acceso al sistema hipotecario. En este escenario, “Residencial Los Pinos” se posiciona como una alternativa que cubre dicha brecha con una propuesta de mayor valor percibido. La ejecución del proyecto está a cargo de una empresa con más de veinte años de presencia en el mercado local en el rubro de ingeniería y construcción, y con experiencia previa en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de mediana escala. Este respaldo operativo le otorga capacidades técnicas para gestionar el ciclo completo del proyecto, incorporando metodologías BIM y Lean Construction, orientadas a optimizar la planificación, fortalecer el control de costos y mejorar la eficiencia operativa durante las fases de diseño y ejecución. En el ámbito comercial, el proyecto se estructura sobre un Marketing Mix que integra: un producto ecoeficiente y funcional; una política de precios competitiva con un ticket promedio de S/ 357,500; una estrategia de ventas soportada en caseta, showroom, canales digitales y acciones de promoción articuladas con la banca promotora para asegurar el cumplimiento del hito de preventas y viabilizar la estructura de financiamiento. El análisis económico-financiero, proyectado a un horizonte de 38 meses, confirma la solidez del proyecto. La inversión total asciende a S/ 18,936,192.98, financiada mediante aporte del promotor y un crédito promotor de S/ 7.19 millones. Los indicadores obtenidos son favorables: VAN Económico S/ 2.94 millones, TIR Económica 41.2 %, VAN Financiero S/ 3.73 millones y TIR Financiera 55.5 %, valores superiores a los estándares del mercado. En conjunto, “Residencial Los Pinos” se presenta como un proyecto con capacidad técnica, legal y financieramente viable, con una ubicación estratégica, una oferta diferenciada y una rentabilidad atractiva. La propuesta responde de manera consistente a la demanda formal del segmento AB local, consolidándose como una oportunidad sólida de inversión en el mercado inmobiliario de Huaraz.