El Conflicto entre la Nulidad del Acto Jurídico y la Protección de la Buena Fé Registral conforme a la Casación N°6157-2018 - Mestanza Saldaña, Raquel (2025)
La Casación N.º 6157-2018-Arequipa aborda la controversia derivada de una demanda de nulidad de acto jurídico presentada por Arnaldo Agapito Sánchez Tejada, quien impugna la compraventa de un inmueble realizada por su madre y otros coherederos a favor de terceros, pese a la existencia previa de un contrato de permuta por el 33.34 % del bien. Dicha permuta no fue inscrita, mientras que la compraventa sí obtuvo inscripción registral. En primera instancia se declaró fundada la demanda; sin embargo, la Sala Superior revocó parcialmente, limitando la nulidad sólo al porcentaje perteneciente al actor. Los compradores interpusieron recurso de casación, alegando haber adquirido de buena fe amparados en la fe pública registral. La Corte Suprema declaró fundado el recurso por vulneración del debido proceso y falta de motivación suficiente, disponiendo un nuevo pronunciamiento. No obstante, los votos singulares resaltaron que no existía buena fe registral, puesto que el derecho hereditario del demandante estaba inscrito desde 2006, lo que generaba conocimiento presunto en los compradores. El presente trabajo analiza la tensión entre la nulidad del acto jurídico y la protección de la buena fe registral, a fin de determinar hasta qué punto la inscripción puede otorgar seguridad jurídica frente a actos viciados. Se concluye que la inscripción no tiene efecto convalidante sobre la nulidad absoluta y que la fe pública registral sólo ampara al adquirente que actúa con diligencia razonable, preservando así el equilibrio entre la legalidad formal y la justicia material en la protección del derecho de propiedad.