Análisis de factibilidad de un proyecto inmobiliario relacionado a un predio deteriorado por su antigüedad, distrito de San Martín de Porres - Allasi Gonzales, Rafael Alfredo (2024)
El presente trabajo de investigación analiza si es factible el desarrollo de un proyecto multifamiliar de 5 pisos más azotea y un nivel de semisótano, para una empresa inmobiliaria que recién ingresa al mercado y que propone asociarse con el propietario de un terreno sobre el cual existe una edificación en pésimas condiciones y así poder aportar con la reducción de la brecha habitacional existente. Los temas desarrollados se resumen a continuación. El capítulo I, presenta una breve introducción donde se muestran los antecedentes de la investigación, la realidad problemática, los objetivos y la metodología que se usará para desarrollar la tesis. El capítulo II, desarrolla el marco teórico para que se puedan aclarar algunos conceptos y metodologías que se utilizarán a lo largo de la tesis. El capítulo III, analiza la situación actual de la economía a nivel global, local y proyecciones hasta el 2026 de acuerdo a la información de fuentes nacionales e internacionales, haciendo énfasis en el análisis de la inflación ya que afecta directamente a las tasas de interés. Por otro lado, el estudio de mercado (oferta, demanda y competencia), determina las características más importantes que debe poseer el producto. Finalmente, basándose en los parámetros de segmentación psicográfica, geográfica y por nivel de ingresos, se obtiene el perfil del cliente meta. El capítulo IV muestra el desarrollo de la tasación comercial del inmueble según el método de comparación de mercado y considerando únicamente el valor que aporta el terreno, debido a que la construcción es muy antigua y no se encuentra en buen estado. Por otra parte, también se establecen las negociaciones para que se forme una sociedad entre el propietario y la inmobiliaria, así ambos contribuyan y participen de las utilidades del proyecto. El pacto consiste en que el dueño aporte el terreno; y la empresa inmobiliaria, la gestión y todos los gastos que se puedan incurrir en el desarrollo del proyecto. Las ganancias producto del negocio se repartirán en forma dineraria y en especias (m2 de construcción), tal como se acuerda en el contrato de asociación en participación. El Capítulo V presenta la propuesta arquitectónica en función a los resultados obtenidos en el estudio de mercado y al reglamento especial que aplica para vivienda sociales, verificando que el diseño cumple con los parámetros mínimos exigidos por la municipalidad. Luego, en el análisis de factibilidad técnica se determinar que sí es posible ejecutar el proyecto debido a que se cumplen con todos los requerimientos técnicos. Finalmente, en el análisis económico y financiero, se elabora la estructura de egresos e ingresos, con ello se desarrollan los flujos de caja sobre el cual se obtienen los indicadores financieros (VAN = 98,238 y TIR = 85% anual, considerando un costo de oportunidad anual del 20%), resultandos favorables para el inversionista y finalmente se determina una rentabilidad de 76.23% sobre la inversión. En conclusión, la ejecución de un proyecto inmobiliario de 5 pisos más azotea y semisótano, bajo una asociación en participación entre el promotor inmobiliario y el propietario del terreno, es viable técnica, económica y financieramente. Por un lado, el empresario se ahorra la compra del terreno y por ende su inversión inicial se reduce considerablemente, obteniendo una mejor rentabilidad. Por el otro, el dueño del terreno obtiene un departamento para vivir, otro para alquilar y un monto dinerario adicional producto de las utilidades del proyecto; y finalmente, se genera mayor oferta de viviendas sociales acorde al segmento sobre.