Determinación del valor de un terreno urbano mediante la proyección de un proyecto inmobiliario - Fernández Vilca, Alexis Joel (2018)
En la actualidad la oferta de terrenos disponibles en las zonas urbanas de la ciudad de Lima es cada vez más escaza y conocer si el precio al cual están ofertando el inmueble es el adecuado o justo es uno de los primeros problemas que enfrentan los promotores inmobiliarios; además, el valor de compra de los terrenos es uno de los más importantes debido a que afecta directamente la rentabilidad del futuro proyecto inmobiliario. El valor del terreno urbano depende directamente de su ubicación, zonificación, uso, altura permitida y entorno inmediato. Para las tasaciones existen algunas metodologías para determinar el valor de un terreno urbano, siendo la más común el método comparativo, el cual consiste en buscar referencias de similares características y en base a ellas, estimar un valor del inmueble bajo análisis. El problema que se está presentando con mayor frecuencia se debe a que cada vez es más difícil encontrar oferta similar disponible al inmueble bajo análisis a fin de poder estimar su valor por el método comparativo. Es por ello que la proyección de un proyecto inmobiliario para determinar el valor de un terreno resulta ser una metodología adecuada. Para esto se ha determinado los ratios principales de diseño y costos que presenta un proyecto inmobiliario. Estos ratios han sido elaborados en base a la data de los proyectos que la empresa JLV Consultores evalúa o supervisa para las entidades financieras. Se ha elaborado un modelo virtual, que contiene la información básica de un terreno, los datos de su certificado de parámetros urbanísticos y el análisis del estudio de mercado en el entorno inmediato del inmueble, el cual permite estimar el valor adecuado de un terreno para determinar si un proyecto inmobiliario sería económicamente rentable. Finalmente, la aplicación del modelo virtual se ha realizado en cuatro terrenos urbanos y se ha comparado el valor de terreno resultante con el valor del terreno estimado por un perito externo.