Fundamentos jurídicos que justifican la necesidad de una regla de cambio respecto de la regulación del principio de publicidad registral en el código civil de 1984 - Saucedo Rojas, Ruth Elizabeth (2025)
Dentro de la temática de la transferencia inmobiliaria, se ha analizado la problemática existente en la pugna entre lo que publicita el registro y lo ocurrido extra registralmente, que se produce por la transmisión de bienes inmuebles que realiza un sujeto en calidad de vendedor a cuantas personas (compradores) crea conveniente. Algunas de éstas últimas optan por inscribir su derecho en el registro público, mientras que otras deciden solo poseer el bien sin la necesidad de realizar tal inscripción, lo que origina una serie de procesos judiciales, tales como: nulidad de acto jurídico, otorgamiento de escritura pública, mejor derecho de propiedad, y otros vinculados directa o indirectamente con el derecho de propiedad. En dichos procesos, el principio de publicidad registral contemplado en el artículo 2012 de nuestro Código Civil es empleado por aquella parte procesal que inscribió su derecho, a fin de protegerse, dándose así preferencia a esta parte por la inscripción, en base a las características con las que cuenta ese principio. Al ser considerado como una presunción absoluta, bastará con acreditarse la inscripción del acto jurídico de compraventa para presumir que todos, sin distinción alguna, conocen el contenido de la inscripción y, por ende, ser reputado como propietario del bien. Sin embargo, consideramos que ello es erróneo, al ser materialmente imposible ese conocimiento; pues puede que no se haya tenido idea de lo que publicita el registro e, incluso, ni siquiera se haya contado con la posibilidad de conocerlo (cognoscibilidad legal); siendo esto último lo que resulta transcendente en el principio en alusión. Así, se puede aseverar que el indicado carácter (absoluto), que no admite prueba en contrario, ha propiciado el contexto jurídico de la prevalencia de lo publicitado por el registro, por aplicación del artículo 2012 del Código Civil frente a lo extra registral. Esto atenta contra ciertos principios que se encuentran en el Estado Constitucional de Derecho, y algunas figuras jurídicas de nuestro ordenamiento jurídico, que tienen incidencia directa en el derecho de propiedad. Esto, tomando en cuenta que el derecho de propiedad se conforma fuera del registro, al ser nuestro sistema registral en la transferencia de la propiedad de 13 los bienes, declarativo. La mencionada enunciación es lo que ha promovido la propuesta de la inserción de una regla de cambio en el artículo 2012 del Código Civil Peruano, que recoge el principio de publicidad registral.