Informe jurídico sobre la Resolución Nº1417-2024 SUNARP-TR (NSIR-T): la reserva de techo con posibilidad de futura vivienda y el derecho de sobreelevación en el régimen de la propiedad horizontal - Vargas Núñez, María Teresa (2025)
La presente resolución del Tribunal Registral tiene como problema principal la inscripción de aires sobre aires de edificación futura de un departamento tipo dúplex en una edificación de Surco de 4 pisos bajo un régimen de Propiedad Horizontal con una reserva de techo inscrita en el reglamento interno de la edificación. El Tribunal Registral brinda la posibilidad de independizar los aires sobre aires con la sola presentación de un plano que designe el porcentaje de áreas comunes otorgada y la determinación de un acceso directo independiente. Con la finalidad de analizar la viabilidad de la excepción dada por el Tribunal Registral se analizarán los siguientes instrumentos normativos, la Ley 27157, la Ley 29090, la Ley 27972, el Reglamento Nacional de Edificaciones, el Pleno CXLIX, reglamento de la Ley 27157, jurisprudencia relevante, doctrina comparada y el Pleno XCIII. En base al análisis normativo se verificará que no es posible la independización de aires sobre aires sin contar con una edificación previa, declaratoria de fábrica dada exclusivamente por la Municipalidad para verificar parámetros urbanísticos y edificatorios del proyecto de edificación. Asimismo, se planteará como solución la prehorizontalidad para anotar de manera preventiva la proyección de edificación cumpliendo con la validación de la autoridad competente y asegurar su viabilidad en la edificación futura. Por último, se comprobará que hay una distinción de significado en la reserva de techo/ azotea con la reserva de aires y es necesario que el Tribunal Registral pueda manifestar esta diferenciación para evitar imprecisiones en los Reglamentos Internos.