Principales características del sistema jurídico legal actual de transmisión de la propiedad inmueble a título oneroso en el Perú - Chávez Castro, Abel Omar (2014)
RESUMEN El artículo 949° del Código Civil, establece que la propiedad sobre bienes inmuebles se transfiere por la sola obligación de enajenar, lo cual debería ser correctamente interpretado como el solo contrato. En efecto, según el mencionado artículo, la voluntad legítimamente manifestada basta para perfeccionar la transferencia del derecho de propiedad inmobiliaria. De acuerdo a nuestras bases legislativas y a la opinión autorizada de autores, la legislación peruana ha adoptado el principio consensual de transmisión de la propiedad inmueble, de origen francés. Bajo el sistema consensual, llamado también espiritual, el solo acuerdo de voluntades se constituye como título y modo suficientes para perfeccionar la transferencia del derecho. No obstante el sistema consensual de transmisión de la propiedad inmueble, la existencia de una solución legal a la concurrencia de acreedores que otorga un “mejor derecho” real a quien logre inscribirlo, pone en duda la plena eficacia del principio Consensual. Francesco Messineo ha señalado en reiteradas oportunidades que el contrato no inscrito, es válido pero no eficaz, ya que no es oponible a terceros posibles adquirentes del mismo bien. Para Manuel de la Puente y Lavalle, el contrato no inscrito es ineficaz por no poderse acreditar su existencia, validez y fecha de suscripción. La ineficacia probatoria del consensualismo, ocasionada por la solución legal a la concurrencia de acreedores prevista en el artículo 1135° del Código Civil, sumada a la regulación de los principios de prioridad registral y oponibilidad registral, previstos en los artículo 2026° y 2022° del Código Civil respectivamente, posibilita el hecho que nuestro sistema traslativo de propiedad inmueble a título oneroso no sea únicamente consensual. Como lo han explicado los autores Gunther Gonzáles Barrón, Eugenio Ramírez cruz, y entre otros, el profesor Manuel Miranda Canales, la existencia de una regulación que otorga preferencia al acreedor que inscribe su derecho, demuestra que nuestro sistema ha sufrido una mutación, dejando de ser únicamente espiritual para pasar a ser un sistema “ambiguo”, en el cual la propiedad se puede transferir de dos formas, el contrato y la inscripción como modo excepcional. En tal sentido, la inscripción del título traslativo ha devenido en un procedimiento de realización necesaria por parte del comprador, a efectos de hacerlo oponible a terceros. De lo contrario, deberá asumir el riesgo de pérdida del derecho por la inscripción de una transferencia posterior sobre el mismo bien. Dado el nivel de ineficacia de un contrato de Compraventa de inmueble no inscrito en el Registro, motivada por los artículos 1135°, 2016° y 2022° del Código Civil, se deduce la imposibilidad de regular un sistema traslativo de propiedad inmueble únicamente consensual. En efecto, teniendo en cuenta el incremento en la circulación de bienes inmuebles, y el gran número de dobles ventas y consecuentes estafas que se generan, para el autor Eugenio Ramírez Cruz, el sistema consensual “ha fracasado” y resulta hasta “peligroso” para una sociedad como la nuestra. De hecho, la solución legal a la concurrencia de acreedores otorga en gran medida seguridad jurídica a los adquirentes que inscriben su derecho, pero a la vez genera inseguridad jurídica para los adquirentes que no lo hacen. Más aún si tomamos en cuenta que los compradores no inscriben su derecho básicamente por tres motivos: (i) Falta de un sistema registral debidamente catastrado. (ii) Falta de costumbre registral. (ii) Falta de medios económicos o acceso al registro. Y (iv) el solo hecho de no inscribir por no estar obligados a hacerlo. Consecuentemente, es indispensable regular formas mínimas que los contratantes diligentes deben observar. Efectivamente, siempre será necesaria una forma para probar la existencia del contrato, su validez, su contenido y la fecha de su celebración, lo cual cobra mayor relevancia cuando se presentan casos de concurrencia de acreedores sobre el mismo bien inmueble. Situación por la cual se postula la necesidad de regular la inscripción del contrato de compraventa, cuando menos, como formalidad ad probationem.