La debida diligencia del tercero adquiriente en resguardo del principio de buena fe registral - Pacheco Basurto, Ruth Karina (2025)
El presente informe tiene como materia de investigación a la Casación N°2835-2019/LA LIBERTAD, toda vez que nos esboza una sentencia con votos discordantes, en materia civil, con énfasis en derechos reales, hipoteca y principios registrales; analizando la posibilidad que una anotación preventiva caduca pueda generar oponibilidad en un tercer adquirente, que obtuvo un derecho a título oneroso del bien inmueble por el que se originó dicho bloqueo registral, y si tan solo con la revisión de dicha partida se puede acreditar su buena fe. Es menester señalar que, los magistrados que dieron su voto en mayoría para declarar infundada la casación, establecieron que no era posible para el demandado, poder tener conocimiento objetivamente de la relación jurídica original que resultó en la anotación preventiva, pues dicha anotación ya había caducado y no generaba oponibilidad; mientras que, por otro lado, el voto en minoría del magistrado Lazarte, estableció que no había buena fe, toda vez que el tercero adquirente no diligencio bien su búsqueda hacia los títulos archivados. Conforme al análisis jurídico, de la normativa vigente, la vasta doctrina y de la jurisprudencia comparada y vinculante, hemos llegado a la conclusión como grupo, que no se puede brindar efectos erga omnes sobre una anotación preventiva caduca, que no fue registrada debidamente, más aún cuando la normativa vigente en dicho momento, no exigía al tercer adquirente la revisión exhaustiva tanto de los asientos registrales como del título archivado.