La falta de regulación de oposición de los terceros en la Ley N° 30933: Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial - Candia Figueroa, Josue Caleb (2020)
A lo largo de los últimos años, los procesos de desalojo han incrementado en lo que respecta a la falta de pago de la renta y por vencimiento del contrato de arrendamiento, de manera que ha generado un verdadero problema socioeconómico, ya que los propietarios de inmuebles para poder recuperar la posesión y restitución de su bien inmueble, necesariamente tienen que pasar por un proceso judicial largo y tedioso debido a la omisión de responsabilidad de los arrendatarios inescrupulosos, lo cual produce una elevada carga judicial en los órganos jurisdiccionales. Ante esta situación, los legisladores peruanos han tratado de brindar mecanismos de solución para agilizar estos procesos, así en fecha 28 de Mayo de 2014 se publicó la Ley N° 30201, la cual creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modificó los artículos 594° y 692-A del Código Procesal Civil, incluyendo expresamente la cláusula de “allanamiento a futuro” en un contrato de arrendamiento, a través de la cual el arrendatario acepta la posible demanda de desalojo que el propietario o cualquier persona facultada para demandar, interpusiera contra éste inquilino. Con esta norma se pretendía acelerar los procesos de desalojo y se decía que éstos se efectivizarían en tan sólo quince días luego de la emisión de sentencia favorable para el demandante; sin embargo, a causa de la elevada carga procesal de los jueces, éstos se atrasaban en la verificación de los contratos de arrendamiento. Por lo que, dicha Ley, si bien ayuda de alguna forma al demandante, no cumplió completamente con su objetivo y el problema aún persiste para los propietarios ya que, a pesar de incluir la cláusula de allanamiento a futuro en sus contratos, esto no significa que la restitución de su bien sea en el plazo establecido por dicha norma. Del mismo modo, al año siguiente de la entrada en vigencia de la Ley señalada en el párrafo precedente, el 18 de Julio de 2015 se publicó el Decreto Legislativo N° 1177 en el Diario Oficial El Peruano y su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 017-2015 de fecha 03 de Noviembre de 2015, que establecen el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda y crearon los formularios únicos de arrendamiento (FUA), con la intención de establecer un régimen especial y opcional para brindar seguridad jurídica en el ámbito de arrendamiento de inmuebles para vivienda, además de estimular al sector inmobiliario a seguir construyendo dichos inmuebles; no obstante, este mecanismo no fue suficiente para agilizar la restitución del predio, debido a ciertos inconvenientes, como que la mayoría de Notarías no brindaban el servicio de legalización o certificación del FUA, desconocimiento por parte de algunos órganos jurisdiccionales de la aplicación de este decreto y la sobrecarga procesal de los juzgados al momento de ejecutar el desalojo. Como resultado de lo anteriormente mencionado, es decir, la deficiencia de los juzgados en la aplicación de aquellas normas, se ha generado incertidumbre en los arrendadores al momento de ceder su inmueble mediante un contrato de alquiler dado que, no quieren arriesgarse a asumir un extenso y costoso proceso judicial, lo que conlleva a una afección directa al mercado inmobiliario; situación que produce que el arrendador eleve el monto de la renta para compensar el riesgo futuro o simplemente, abstenerse de arrendar su predio. Ante este problema, el Estado Peruano ha instaurado un nuevo proceso de desalojo supuestamente rápido y eficaz contemplado en la Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, la cual pretende brindar mayor seguridad jurídica al propietario al recuperar su bien inmueble sin necesidad de iniciar una demanda en vía judicial mediante el proceso sumarísimo contemplado en el artículo 546° inc. 4 del Código Procesal Civil; puesto que, el Notario, mediante un procedimiento especial, estará facultado a emitir una Acta No Contenciosa que tendrá carácter de título ejecutivo, por lo que su ejecución reducirá el plazo para el desalojo del inquilino. Sin embargo, así como las leyes mencionadas anteriormente, la ley de desalojo notarial tiene inconvenientes, siendo uno de ellos la falta de regulación de la oposición del tercero en dicha norma, lo cual es materia de investigación de la presente tesina, debido a que la figura del tercero es muy importante en nuestro proceso civil y su intervención debe ser debidamente protegida a fin de dar legalidad a la futura sentencia de lanzamiento y evitar una posible demanda por interdicto de recobrar por despojo judicial con lo cual el tercero, de buena o mala fe, podría recuperar la posesión del predio. Asimismo, aquella falta de regulación en la ley de desalojo notarial afecta directamente los intereses del arrendador puesto que, ante la intervención de un tercero, el procedimiento especial notarial se suspenderá, generando que éste no se beneficie con la celeridad de la ley notarial y deba acudir a un proceso ordinario en vía judicial. En tal sentido, la presente tesina analizará la afectación que causa la Ley N° 30933 a los titulares del bien inmueble dado en arriendo como consecuencia de la falta de regulación de la oposición de los terceros, así como determinar la eficacia de dicha Ley a efectos de salvaguardar los derechos de todas las partes intervinientes en el procedimiento especial y se obtenga finalmente una sentencia amparada en la legalidad y que el arrendador pueda recuperar la posesión de predio en el menor tiempo posible.