La regulación del derecho de preferencia entre copropietarios de cuotas ideales como límite al ejercicio abusivo del retracto - Llatas Mejía, Doris Magaly (2025)
En nuestra legislación existen diversas figuras jurídicas que se relacionan con uno de los derechos constitucionales de mayor relevancia, como es “la propiedad”, entre ellas tenemos el retracto, una figura poco estudiada en la comunidad jurídica, pasando así desapercibido el efecto que causa en la propiedad. Hacemos referencia al retracto ejercido por el copropietario, ante la venta de porciones indivisas a favor de terceros ajenos a la copropiedad, figura jurídica que se activa una vez efectuada la transferencia, vulnerando el derecho de propiedad del adquiriente, para quien no existe ningún mecanismo de fondo que permita salvaguardar su derecho de propiedad, salvo la aplicación del plazo de caducidad prevista en los artículos 1596° y 1597° del Código Civil. De este modo, quien conozca la posibilidad que cualquier copropietario puede subrogar su posición, dejando sin efecto su derecho de propiedad, difícilmente apostaría por dicha adquisición. Por tanto, es muy probable que el retracto represente un límite al tráfico y circulación de los bienes. Es importante tener en consideración que normativamente el copropietario no se encuentra obligado a informar a sus condóminos su intención de venta, además, conforme lo estipula el artículo 1595° del Código Civil el retracto es un derecho irrenunciable; siendo así, para que el retrayente obtenga una sentencia favorable, solo basta que interponga su demanda dentro del plazo de ley, pues, debido a su carácter irrenunciable no se valoran circunstancias como la falta de interés previa en adquirir la cuota ideal o su negativa expresa ante la oferta. La situación descrita podría configurar un ejercicio abusivo de derecho, pues no resulta justo, que quien en su momento no tuvo interés o mostro negatividad expresa en la adquisición de la cuota ideal, posteriormente haciendo uso del retracto, termine adquiriendo la misma en perjuicio del derecho de propiedad de un tercero. En este contexto, teniendo en cuenta que el retracto tiene por finalidad reunir la propiedad en el menor número de copropietarios, evitando el ingreso de un tercero a la comunidad de copropietarios, debemos preguntarnos, si ¿estamos ante una figura idónea para lograr dicho objetivo? En respuesta a esta interrogante, planteamos la incorporación de un derecho de preferencia, que también cumple la finalidad de garantizar la unidad de la propiedad, evitando vulnerar injustificadamente el derecho de propiedad del tercero adquiriente, garantizando además las buenas relaciones comerciales y reduciendo el ejercicio abusivo del retracto; figura que ya no aplicaría si el retrayente teniendo conocimiento oportuno, no mostró interés en adquirir dicha cuota ideal o renunció expresamente a tal derecho.