La prescripción adquisitiva de dominio y su perjuicio por gravámenes del propietario registral no poseedor - Ferrer Mantilla, Dino Eduardo (2015)
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad debido al transcurso del tiempo, y es así como lo señalan expresamente los artículos 950 y 951 del Código Civil. Es un modo de adquirir la propiedad porque se produce en base a la transformación del poseedor en propietario de un bien a través del transcurso del tiempo, mediante la prescripción adquisitiva de domino lo que se busca es reconocer como propietario de un inmueble a aquel que lo tuvo, utilizándolo como si fuera real dueño, durante el plazo que la ley indica. En los hechos, antes de que el prescribiente inicie el proceso de prescripción adquisitiva, el propietario no poseedor del bien puede afectar en cualquier momento o anticiparse a la inscripción de la demanda en registros públicos para afectar el bien con garantías reales como es la hipoteca, los que afectarán directamente al poseedor prescribiente. Lo que hace formularnos las siguientes preguntas: de qué manera afectan estas hipotecas sobre el bien inmueble materia de usucapión que son gravadas intencionalmente por el propietario al ver que una decisión del juez le otorgue la propiedad al prescribiente. ¿Existen mecanismos legales de defensa? ¿Se puede ejecutar la garantía real recaída sobre el bien inmueble sin importar el derecho del poseedor? ¿Una vez que inicia el proceso de prescripción adquisitiva, el poseedor adquirirá la propiedad con todas las cargas sobre el inmueble? Nada impide que el titular registral de la propiedad inmueble materia de prescripción se le constituya gravámenes para asegurar obligación alguna a favor de un tercero de buena fe. Es aquí donde entra conceptos tan fundamentales como es la publicidad registral que surge por necesidad de la certidumbre de la contratación y otorgar seguridad jurídica a través de un registro, siendo relevante el contenido de la publicidad registral en nuestro sistema registral. La publicidad registral, sería la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos. En tal sentido, la hipoteca de la que hablamos en perjuicio del prescribiente, es un derecho real de garantía. También lo expresa así el Código Civil: Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación. Esta última es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligación. La sujeción del bien a favor del acreedor es así consecuencia del registro y no de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujeción jurídica y no material. El tercero adquirente ha estado en aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba hipotecado. Sufre entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar de que no tiene relación jurídica con él.