La calificación jurídica discordante de la ineficacia del acto jurídico de la venta de inmueble ajeno en las casaciones peruanas de los años 2019 – 2021 - Saldaña Congona, Miluska Veronika (2021)
Siendo que en nuestro Código Civil vigente de 1984, dentro del Capítulo Segundo que versa sobre “El bien materia de la venta” del Título correspondiente al contrato nominado de Compraventa, aparecen consignados cinco artículos que en su sumilla tienen una referencia a la “venta de bien ajeno” (artículos 1537º, 1538º, 1539º, 1540º y 1541º); de su revisión se advierte, que en ninguno de ellos, ni en ningún otro artículo de este título, obra regulado expresamente, cuál es, respecto de los verdaderos propietarios, la calificación jurídica de aquellos contratos de compraventa celebrados en calidad de vendedor por quien no siendo propietario del bien materia de venta se compromete a transferir su propiedad a quien en calidad de comprador también tuvo conocimiento de ese hecho (ajenidad del bien materia de venta) desde su celebración o contrató con desconocimiento del mismo; artículos que además hacen referencia a dos contratos distintos, conforme puede apreciarse del análisis de la descripción de sus características y elementos que aparecen consignados en sus contenidos expresos; y si a lo anterior, se le agrega además la confusión que genera: (i) la forma como se encuentran reguladas normativamente las causales de nulidad de acto jurídico en cuanto al objeto, causa o fin y nulidad virtual, en los respectivos, incisos 3, 4 y 8 del artículo 219º de nuestro Código Civil vigente de 1984 y en las normas referidas a los contratos en general en el Título III de la Sección Primera del Libro VII: Fuentes de las Obligaciones; y, (ii) la forma como ha sido legislado normativamente, en el Código Penal vigente de 1991, el delito de Estelionato, en el artículo 197º inciso 4, dentro del Capítulo V: Estafa y otras defraudaciones del Título V referido a los Delitos contra el patrimonio, sobre todo en cuanto a la acción típica y si el verdadero propietario puede ser sujeto pasivo de este tipo penal y coautores del mismo, tanto el vendedor como el comprador; de manera conjunta; todo lo anterior, hace surgir la interrogante de ¿cuál es el límite entre lo permitido y lo prohibido, en nuestro sistema jurídico, en cuanto a la celebración de los contratos de compraventa de bienes inmuebles ajenos?, respecto de los cuales se debe considerar asimismo no solo la buena fe con la que están obligados a actuar las partes en cada una de las etapas de formación de los contratos en general, sino además, lo que debe comprenderse por los principios registrales regulados normativamente en el Código Civil vigente de 1984 bajo las denominaciones de “Buena fe pública registral” (artículo 2014) y “Oposición de derechos reales” (artículo 2022) así como lo que se encuentra establecido en el artículo 1135º del antes referido cuerpo normativo civil, al regular los casos de concurrencia de acreedores en bienes inmuebles. En ese sentido, es por ello que, dadas las precisiones esbozadas, y, ante la manifiesta falta de uniformidad en los criterios jurisprudenciales de la Corte Suprema de Justicia de la República, que no hace más que evidenciar la incertidumbre jurídica en la que se encuentran los propietarios respecto a su situación jurídica frente a la celebración de los contratos de compraventa de bienes inmuebles de su propiedad; esta investigación descriptiva, histórica, explicativa y propositiva, pretende como objetivo central, contribuir en el esclarecimiento de la(s) calificación(es) jurídica(s) que se le(s) debe(n) dar, a los contratos de compraventa de bienes inmuebles ajenos, ante el cuestionamiento judicial de su eficacia por los propietarios; exponiendo el estudio y análisis doctrinal y jurisprudencial de la institución jurídica de la “compraventa de bien ajeno inmueble” conforme se encuentra legislada en nuestra codificación civil vigente así como las figuras jurídicas mencionadas en el párrafo anterior, al encontrarse ellas vinculadas, a las consecuencias jurídicas de los distintos supuestos que surgen en la realidad, bajo el supuesto amparo de su celebración. Estudio y análisis que, nos ha permitido concluir que en mérito a los supuestos fácticos advertidos en la realidad (hechos expuestos en las sentencias de casación expedidas en los años 2019, 2020 y hasta marzo del año 2021) , analizándose la estructura de los actos jurídicos de compraventa celebrados por los contratantes - demandados (vendedor y comprador), es dentro de ella que se ha advertido que respecto de los denominados verdaderos propietarios, la calificación jurídica que les corresponde no supone pasar a analizarse su ineficacia funcional, ya que al revisarse su estructura es donde se ha podido determinar que su calificación jurídica es la de constituir actos jurídicos ineficaces estructuralmente, debido a que la causa o fin con la que actúan deviene en ilícita, lo que implica de manera más específica, afirmarse que tales contratos devienen en nulos, únicamente en conformidad con lo sancionado en el inciso 4. del artículo 219º del Código Civil vigente de 1984.