La fe pública registral versus la prescripción adquisitiva de dominio. Usucapión contra tabulas - Gervassi Rivas, Pedro Agapito (2023)
La fe pública registral, contenida en el art. 2014 del Código Civil (en adelante CC), tiene como objeto proteger a aquel que cumplió estrictamente con todos los supuestos o requisitos previstos en dicho artículo, la falta de uno de ellos tendrá como consecuencia que quien alegue gozar de está protección no pueda acceder a la tutela jurisdiccional requerida. Entonces, cuando presentamos el problema entre el usucapiente (propietario no inscrito) contra un tercero registral (que alega gozar de la protección otorgada por la fe pública registral), lo determinante para resolver dicho conflicto es verificar que nos encontremos ante dicho tercero de fe pública registral (con buena fe) y es que -será esa la evaluación que hará el juzgador o, al menos, la que se supone debe hacer- esto por cuanto los arts. 1135 y 2022 del CC, no han sido pensados para resolver este conflicto. Tampoco se debe establecer que el artículo 2014 resuelve este problema, solo debe entenderse que el tercero buscará acogerse a este principio, el mismo que no podrá ser validado por el juzgador al verificarse que la propiedad estaba en posesión del prescribiente. La Corte (IV PCC) se ha pronunciado a favor de que, en un proceso en donde se discuta el desalojo de una persona, se considere la opción de alegar la prescripción como medio de defensa (supuesto de propiedad no inscrita contra titular registral inscrito, por evaluarse), ¿por qué no podemos hacerlo en una tercería de propiedad contra hipoteca? Por ejemplo, en el caso de un propietario por prescripción con derecho no inscrito contra un acreedor hipotecario de mala fe (casación nro. 1164-2016, Lima), es decir, un acreedor con conocimiento de que el titular registral otorgante no es el verdadero propietario. La casación referida y el art. 533 de nuestro Código Procesal Civil (en adelante CPC), responden afirmativamente diciendo prácticamente que, entre otros, el juez está sometido a la constitución y la Ley. La solución del art. 533 del CPC es que prime la inscripción (del derecho real), sin valorar algo muy importante, como es la buena o mala fe con la que se efectuó dicho registro. Consideramos que el sistema debe estar en favor de la seguridad jurídica y del tráfico jurídico inmobiliario de terceros de buena fe y no proteger a todos los terceros que busquen amparar un negocio simulado en el precitado principio; puesto que, de ser así, se estaría en contra del principio que se pretende defender y se generaría inseguridad jurídica (que no se quiere). Así, mediante la casación nro. 3667-2010-La Libertad, con buen criterio, declaró infundada una demanda de reivindicación al haber quedado descartada la buena fe del demandante, pues este tenía conocimiento que la demandada poseía el inmueble de manera continua, pacífica y pública. Ante la situación mencionada se advierten algunas cuestiones evidentes: ¿podría saber un comprador cuanto tiempo de posesión tienen los ocupantes del bien?, ¿la revisión de la posesión complica el tráfico inmobiliario? Sin duda, no compartimos que la constatación de la situación posesoria sea un componente que determine la buena fe del tercero; sin embargo, nos encontramos de acuerdo con el hecho de que el juzgador resuelva en favor de terceros que hayan obrado verídicamente de buena fe, tal como lo señala el artículo 2014 del Código Civil y no se resuelva como en la casación nro. 1164-2016, Lima (mencionada precedentemente). En ese sentido, consideramos que un bien en posesión de personas ajenas al titular registral puede ser comprado válidamente, la verificación de la posesión señalada por la jurisprudencia debe ser entendida con buena fe, esto significa que el deber de diligencia implica averiguar la situación posesoria del bien. Por ejemplo, el caso de un arrendatario, válidamente podría realizarse la transferencia de la propiedad si se aprecia el contrato de arrendamiento. Consideramos que la jurisprudencia va más al supuesto en donde el titular registral vende y no tiene como justificar la posesión de otro, en ese caso, si aun así se decide adquirir el bien, el riesgo evidentemente de encontrarse con un prescribiente debe ser asumido por este comprador, quien no podrá alegar buena fe. En nuestro sistema el prescribiente que no inscribió, no tiene porque perder la propiedad frente a un tercero registral, siempre y cuando se encuentre en posesión del bien. No hay una norma que obligue al prescribiente a hacer uso de su derecho de acción para que se le declare propietario por prescripción; sin embargo, si el prescribiente (ya propietario) luego no habita el bien, puede que un titular registral aproveche dicha situación para vender el bien. Supuesto en donde considero debería ganar el tercero, solo cuando se aprecie en la verificación de la posesión que el bien se encuentra en control del titular registral. Finalmente, consideramos que, el conflicto planteado deberá ser resuelto siempre en favor del prescribiente que mantiene el control sobre el bien. Dicho de otro modo, el conflicto entre el propietario por usucapión contra quien alega estar bajo la protección del principio de fe pública registral, solo será resuelto en favor de este último si cumple con todo lo establecido en el art. 2014 del CC y la jurisprudencia (verifica posesión).