El impacto de la declaratoria del Estado de Emergencia a causa del COVID-19 en los contratos de arrendamiento urbano en el Perú - Desposorio Culqui, María Elizabeth (2025)
El contrato de arrendamiento en el Perú se encuentra regulado de manera general en el Código Civil, otorgando libertad a las partes bajo las disposiciones legales vigentes. Sin embargo, la pandemia de la COVID-19, a partir de marzo de 2020, puso en evidencia vacíos en la regulación, ya que las medidas de aislamiento social y las restricciones económicas afectaron gravemente la capacidad de los arrendatarios para cumplir con el pago de las rentas, al tiempo que los arrendadores dejaron de percibir ingresos de manera total o parcial. Esta situación extraordinaria generó tensiones entre las partes contractuales, puesto que ni los contratos ni la normativa contemplaban mecanismos para afrontar circunstancias imprevistas de esta magnitud. En este marco, resultó crucial analizar cómo el Derecho peruano, en constante adaptación, podía responder a través de principios como la buena fe, el equilibrio contractual y la función social de los contratos. No obstante, el Estado se centró en la prevención sanitaria sin emitir disposiciones específicas que orientaran soluciones en materia de arrendamientos, lo que acrecentó la incertidumbre. El estudio se estructura en cuatro capítulos con un enfoque analítico y comparativo. En el primer capítulo se examina el contrato de arrendamiento urbano en el Perú, su naturaleza jurídica, características y elementos esenciales. El segundo capítulo aborda los remedios legales frente al incumplimiento contractual derivado de eventos extraordinarios, analizando las figuras del caso fortuito, la fuerza mayor, la teoría de la imprevisión y el principio de buena fe como herramientas para restablecer el equilibrio entre las partes. El tercer capítulo analiza el impacto directo de la pandemia en el ordenamiento jurídico peruano, identificando las medidas adoptadas por el Estado para proteger los derechos de arrendadores y arrendatarios, así como las limitaciones de dichas respuestas. Finalmente, el cuarto capítulo realiza un análisis comparado con la experiencia de otros países como España, Chile y Argentina, observando cómo sus sistemas legales afrontaron de manera distinta los efectos de la emergencia sanitaria sobre los contratos de arrendamiento. En conclusión, la investigación evidencia la necesidad de que el sistema jurídico peruano refuerce su capacidad de respuesta ante crisis extraordinarias, incorporando mecanismos de flexibilidad contractual que permitan preservar la equidad y el equilibrio en las relaciones de arrendamiento. Además, resalta la importancia de reflexionar sobre el rol social del Derecho y la adaptación normativa en contextos de emergencia.