Conversión del arrendatario en ocupante precario - Fernandez Gonzáles, Ana Paula (2021)
El presente trabajo de análisis versa en la Casación N°4489-2017 - Desalojo por ocupación precaria, el análisis recae sobre la decisión de la Sala Suprema de considerar si la invitación a conciliar es considerada como un documento previo que convierte al arrendatario en ocupante precario. Lo señalado en el numeral 5.4 del IV Pleno Casatorio Civil, se encuentra justificado en el fundamento 63.IV del mismo Pleno, establece que la transferencia de un bien, que tenga vigente un contrato de arrendamiento y no se encuentre inscrito en los registros públicos, convierte en ocupante precario al arrendatario frente al nuevo dueño de dicho bien, y para que proceda una demanda de desalojo, los nuevos dueños deben exigir al arrendatario, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble. Los demandantes interponen demanda de desalojo por ocupación precaria del bien inmueble que adquirieron mediante sucesión intestada, el demandado en su contestación alega que está tramitando una demanda de prescripción adquisitiva y que viene posesionando el bien inmueble por 50 años. En Primera y Segunda Instancia declararon infundada la demanda en razón que, los demandantes no cumplieron con el requisito de procedibilidad para la demanda de desalojo, establecido en la cláusula 5.4 del Cuarto Pleno Casatorio Civil, misma que señala, los demandantes deberán exigir a los arrendatarios, forma previa a la demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble, la cual los convertirá en ocupantes precarios y de esa manera muestran la voluntad de dar por terminada el vínculo contractual. El demandante interpuso Recurso de Casación. La cuestión jurídica radica en determinar los alcances del numeral 5.4 del Cuarto Pleno Casatorio Civil. La Sala Suprema fundamenta que los demandantes son titulares del bien inmueble, los demandados carecen de título de posesión y que por los medios probatorios obrantes en el expediente de Prescripción Adquisitiva, existe una carta, en que la copropietaria del bien, le solicita al demandado la devolución del inmueble, y que el apoderado de los demandantes invitó a conciliar, antes de la presentación de la demanda, al demandado a fin de que este le restituya la posesión del inmueble materia de litigio. Concluyendo que, los, los demandantes acreditan su voluntad de dar por culminada el contrato de arrendamiento y a la vez, haber cumplido con el requerimiento previo a la demanda, por lo que se cumple con el requisito de procedibilidad exigido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil. Razón por la que declaran fundando el recurso de Casación.