Edificio de locales comerciales y oficinas para renta en La Aurora - Miraflores - Arispe Sevilla, Fiorella Silvana (2017)
El incremento de la tendencia saludable en Lima ha contribuido con la aparición de nuevos negocios y emprendimientos que están en la búsqueda de identificar nuevos mercados para vender sus productos (productos orgánicos, negocios ´fast casual´, centros de entrenamiento funcional, etc.) En relación a ello, el presente trabajo identifica a la zona comercial “La Aurora” como un área de oportunidad en donde la presencia de edificios de oficinas, bancos, restaurantes y comercio vecinal en los últimos años viene caracterizándola como un pequeño “Centro financiero” en Miraflores atrayendo un interesante mercado vecinal (NSE A y B), trabajadores de oficinas y personas de paso. El proyecto consiste en desarrollar una evaluación para determinar la viabilidad de proyecto “Aurora-Street Hall” – edificio para renta de locales comerciales y oficinas coworking en la acumulación de dos terrenos con zonificación de comercio vecinal de un área de 778.47 m². La investigación parte del análisis del macro y micro entorno del proyecto, análisis de tenant mix de locatarios, plan de marketing, descripción del marketing mix (producto, plaza, promoción y precio); así del planteamiento de una estructura de financiamiento en donde se analizan dos alternativas, una de opción de construcción y operación del centro comercial y otra opción de construcción y venta. El valor del VAN referencial se ha tomado al 13° año, un año después de haber devuelto tanto los préstamos de financiamiento del proyecto provenientes de la entidad bancaria –con una TEA del 10%- como los provenientes del inmobiliario inversionista –con un COK del 12%-. Estos montos con los que el proyecto se ha hecho viable han generado un WACC del 11% devueltos en el 12° año. Al cabo del cual las siguientes utilidades brutas anuales hasta el 20° año son de 445,631 USD en promedio; libres de todo pago de cotas de préstamos pendientes de devolver y antes de impuestos. De la evaluación económica y financiera se obtuvo como resultado que el VAN económico con valor residual al año 13 será de $1,880,616 y financiero de $2,230,945; así como una TIR económica de 11.01% y financiera de 15.82% dando como resultado un valor positivo que da viabilidad económica al proyecto.