Proyecto inmobiliario de renovación de hotel en Máncora - Muñoz Alvarado, Juan Manuel (2015)
El presente estudio analiza la viabilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario de renovación hotelera en el departamento Piura. El nuevo hotel a desarrollar se edificaría sobre un terreno de 2,116 m2 ubicado en primera frente al mar en la playa Las Pocitas en el distrito de Máncora. Máncora se encuentra localizada a unos 1,200 km al norte de Lima y forma parte de Las Playas del Norte, uno de los destinos turísticos estratégicos del país. Cuenta con un envidiable clima con 300 días de sol al año y temperaturas que fluctúan entre los 21° y 34°C. Sus playas son ideales para una gran variedad de deportes de aventura, como el surf, kitesurf, paddle, buceo, pesca, etc; así como para otros deportes no náuticos como el trekking, ciclismo, canopy, entre otros. Además, por su ubicación es estratégica por encontrarse en el centro Las Playas del Norte con posibilidad de arribo por vía aérea desde tres ciudades: Piura, Talara y Tumbes. El estudio de mercado determinó que el proyecto se define con la inversión de un hotel de categoría similar a un cuatro estrellas (o “midscale”), con 29 habitaciones, compuestas por 26 tipo estándar y 3 premium, con poco más de 3,700 m2 de construcción entre áreas cubiertas y descubiertas y con servicios de bar comedor, piscina, spa/masajes, entre otros. Debido a que la costa norte del país es vulnerable a riesgos naturales como el Fenómeno del Niño, el proyecto considera también la implementación de la infraestructura necesaria para minimizar el impacto provocado por desastres naturales. A la fecha, Máncora, si bien cuenta con una buena base de infraestructura hotelera, durante el estudio en campo se pudo comprobar que por un lado que existe una creciente demanda y, además, que las propuestas existentes se enfocan básicamente en un turismo de sol y playa, a pesar de que la zona ofrece mucho más. A manera de diferenciar de la oferta actual, el enfoque del producto inmobiliario a desarrollar girará en torno a las “experiencias”. Es decir, hacia un turismo vivencial que aproveche sostenidamente las enormes potencialidades que ofrece la zona de Máncora y alrededores. El mejorar la infraestructura hotelera mediante la renovación de un hotel en Máncora, Piura, conlleva también a estar al ritmo del desarrollo turístico, lo que está estrechamente definido por la demanda existente, así como dentro de las políticas dadas por el Gobierno a través del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo (MINCETUR), hechos que garantizan la inversión. Luego del estudio realizado, vemos que el Proyecto Inmobiliario de Renovación de Hotel en Máncora, con una inversión estimada de USD $4.08 millones USD (incluido terreno), es factible y rentable. La evaluación económica financiera del proyecto muestra indicadores positivos, con una TIR de 15.6% y un VAN de $840 mil USD, después de impuestos y considerando un nivel de financiamiento de sólo el 25% de la inversión total. A nivel operativo, el proyecto genera una Rentabilidad Sobre Ventas (ROS) del 30% anual en promedio, después de impuestos también. De hecho, el proyecto podría ser vendido una vez que empiece a generar los flujos y se maximice su valor. Las grandes posibilidades encontradas entre un grupo operador hotelero como el que es Mountain Lodges of Peru (MLP), especialista en turismo de aventura en montaña, quienes conjuntamente con un propietario de un antiguo hotel en Máncora, determinan una alianza estratégica y otorga la posibilidad y fortaleza de encontrar una inversión adecuadamente sólida y encaminada con grandes ventajas, frente al mercado en dicha zona.